Signar un contracte d’arres abans de tenir completament tancat el finançament és un dels moments més delicats de la compra d’un habitatge. Has trobat el pis, has negociat el preu i arriba el moment d’entregar una quantitat de diners per avançar amb l’operació, però la hipoteca encara no està signada.
Aleshores apareix una de les preguntes més habituals: què passa amb les arres si després el banc no em concedeix la hipoteca?
La resposta no és igual per a totes les operacions. Dependrà del contracte que hagis signat, del tipus d’arres, de les clàusules pactades i, en alguns casos, de la normativa civil aplicable a la comunitat autònoma on es realitza la compravenda.
Per això és important no donar per fet que una denegació bancària permet recuperar automàticament els diners entregats. Si necessites finançament per comprar, convé estudiar la hipoteca i revisar el contracte abans de comprometre una quantitat important.
Què és un contracte d’arres?
El contracte d’arres és un acord privat que acostuma a signar-se abans de formalitzar la compravenda d’un habitatge davant de notari.
Normalment, el comprador entrega una quantitat de diners al venedor i totes dues parts deixen per escrit les principals condicions de l’operació.
En el contracte hi poden aparèixer qüestions com:
- La identificació del comprador i del venedor.
- L’habitatge objecte de la compravenda.
- El preu acordat.
- La quantitat entregada com a arres.
- El termini per signar la compravenda.
- La situació de càrregues de l’immoble.
- Les obligacions de cadascuna de les parts.
- Les conseqüències de no continuar amb l’operació.
- Les condicions relacionades amb l’obtenció de finançament, si s’hi inclouen.
No s’hauria de veure com una simple reserva sense conseqüències. Un cop signat, el contracte pot generar obligacions importants per a totes dues parts.
Totes les arres són iguals?
No. És important saber quin tipus d’acord estàs signant perquè no totes les arres produeixen les mateixes conseqüències.
A la pràctica es poden trobar diferents modalitats, tot i que dos dels conceptes que més interessen al comprador són les arres confirmatòries i les arres penitencials.
Arres confirmatòries
Les arres confirmatòries funcionen com una prova que la compravenda s’ha acordat i com una quantitat entregada a compte del preu.
No s’han de confondre amb un dret automàtic a abandonar lliurement l’operació perdent simplement els diners entregats.
Arres penitencials
Quan les parts pacten arres penitencials, aquestes permeten desistir de la compravenda assumint les conseqüències econòmiques previstes.
Amb caràcter general, si el comprador desisteix perd les arres i, si qui desisteix és el venedor, les ha de retornar per duplicat.
L’important és no limitar-se al títol del document. Cal revisar què s’ha pactat realment en les seves clàusules.
Què passa si el banc no et concedeix la hipoteca?
Aquest és el punt que genera més dubtes.
Que una entitat bancària rebutgi la teva hipoteca no significa, amb caràcter general, que puguis recuperar automàticament les arres.
Si la compra depèn de finançament, caldrà revisar què estableix el contracte sobre aquesta circumstància i quina normativa resulta aplicable.
Per exemple, no és el mateix haver signat un contracte que prevegi expressament què passa si no obtens el finançament que un altre en què no hi hagi cap previsió sobre la hipoteca.
Per això no convé signar pensant simplement: “si el banc em diu que no, em tornaran els diners”. Aquesta conseqüència s’ha de comprovar abans de comprometre’s.
La clàusula de finançament pot ser un dels punts més importants
Si necessites una hipoteca per completar la compra, convé revisar com es reflecteix aquesta necessitat de finançament en el contracte d’arres.
El contracte pot regular què passa si sol·licites finançament i finalment cap entitat aprova l’operació dins del termini previst.
Entre altres qüestions, convé deixar clar:
- Que la compravenda necessita finançament hipotecari.
- Quin termini tens per obtenir-lo.
- Què passa si el finançament és rebutjat.
- Com s’ha d’acreditar la denegació.
- Què passa amb els diners entregats.
- Si cal sol·licitar finançament a una entitat determinada o sota unes condicions concretes.
- Quines obligacions ha de complir el comprador durant el procés.
El contingut concret dependrà de cada operació. Si hi ha una quantitat important en joc o alguna clàusula no queda clara, convé revisar el contracte abans de signar-lo.
Exemple: entregues 20.000 € i després el banc diu que no
Imagina que trobes un habitatge per 280.000 € i entregues 20.000 € en signar les arres.
Per completar la compra necessites una hipoteca, però en el moment de signar encara no tens l’aprovació definitiva del banc.
Si signes pensant que aconseguiràs el finançament sense haver estudiat prèviament el teu perfil ni haver revisat què passa en cas de denegació, estàs assumint un risc important.
Si posteriorment el banc rebutja l’operació, no n’hi haurà prou amb saber que existeix una denegació. Caldrà revisar el contracte i les circumstàncies concretes per determinar què passa amb els 20.000 € entregats.
Per això el moment d’analitzar aquesta situació és abans de signar les arres, no després de rebre una resposta negativa del banc.
No confonguis una simulació amb una hipoteca aprovada
Un altre error freqüent és pensar que una simulació feta pel banc equival a tenir la hipoteca concedida.
No és el mateix.
Durant una operació poden existir diferents fases:
- Una simulació orientativa.
- Una primera valoració del teu perfil.
- Un estudi de viabilitat més avançat.
- La revisió de documentació.
- La taxació de l’immoble.
- L’aprovació de riscos.
- L’emissió de la documentació precontractual.
Que els teus ingressos semblin encaixar inicialment no significa que l’operació ja estigui aprovada.
Per això resulta útil fer un estudi hipotecari abans de comprometre’t amb un habitatge.
La taxació també pot fer que canviï el finançament
Encara que el teu perfil financer sigui bo, queda una altra peça fonamental: l’habitatge que estàs comprant.
L’entitat analitzarà l’immoble i normalment serà necessari disposar d’una taxació.
Si el valor de taxació és inferior al que havies previst, el finançament disponible pot no ser suficient per completar la compra amb els estalvis que tens.
Per exemple, pots tenir ingressos suficients per assumir la quota mensual i, tot i així, trobar-te que necessites aportar més diners dels previstos.
Per això és recomanable entendre com funciona la taxació hipotecària abans d’avançar massa amb l’operació.
He de tenir la hipoteca aprovada abans de signar arres?
No sempre és possible arribar a la signatura de les arres amb una hipoteca completament aprovada, perquè el banc pot necessitar informació concreta sobre l’habitatge i documentació addicional per acabar l’estudi.
Això no significa que hagis de signar sense haver fet cap anàlisi prèvia.
Abans d’entregar una quantitat important hauries de tenir una idea raonablement clara de:
- La teva capacitat d’endeutament.
- Els estalvis que pots aportar.
- El finançament que necessites.
- Els préstecs que ja tens actius.
- L’estabilitat dels teus ingressos.
- El preu màxim que té sentit per a la teva situació.
- Les entitats que podrien encaixar amb el teu perfil.
Si encara no ho tens clar, pots començar per la nostra guia sobre quina casa et pots permetre.
Hi ha diferències segons la comunitat autònoma?
Sí. A Espanya existeix un marc civil general, però algunes comunitats autònomes disposen de dret civil propi i poden existir particularitats que afectin una compravenda.
Per això una operació no s’hauria d’analitzar únicament a partir d’una regla general trobada a internet. El contracte i la normativa aplicable al cas concret són importants.
Particularitat a Catalunya si necessites finançament
Catalunya compta amb una regulació específica que resulta especialment interessant quan la compra depèn d’una hipoteca.
El Codi civil de Catalunya estableix que la quantitat entregada pel comprador s’entén, amb caràcter general, com a arres confirmatòries. Perquè siguin arres penitencials s’han de pactar expressament.
A més, existeix una regulació específica per a les compravendes d’immobles quan el contracte preveu que tot o part del preu serà finançat per una entitat de crèdit.
Llevat que s’hagi pactat el contrari, el comprador pot tenir la possibilitat de desistir si acredita documentalment, dins del termini pactat, que l’entitat designada ha rebutjat el finançament o la subrogació corresponent, sempre que la denegació no derivi de la seva negligència.
Si es compleixen els requisits previstos, el règim català contempla la devolució de les quantitats entregades i, quan correspongui, de les arres penitencials.
Això no significa que a Catalunya qualsevol rebuig bancari permeti recuperar automàticament les arres. Cal comprovar el contracte, el termini, la manera d’acreditar la denegació i la resta de circumstàncies de l’operació.
Errors habituals abans de signar arres
Les presses per no perdre un habitatge poden fer que es passin per alt qüestions importants.
Entre els errors que convé evitar hi ha:
- Signar el contracte sense llegir totes les clàusules.
- Donar per fet que recuperaràs els diners si el banc no concedeix la hipoteca.
- No reflectir correctament que necessites finançament.
- Entregar una quantitat elevada sense haver estudiat prèviament l’operació hipotecària.
- No deixar prou temps per tramitar el finançament.
- Confondre una simulació bancària amb una aprovació.
- No tenir en compte la taxació de l’habitatge.
- Buscar un habitatge per sobre del teu pressupost real.
- No preguntar per una clàusula perquè sembla massa tècnica.
Quan hauries d’estudiar la hipoteca?
Idealment, abans de comprometre’t econòmicament amb un habitatge.
No cal esperar a tenir un pis concret per començar a analitzar la teva capacitat hipotecària.
Un estudi previ pot ajudar-te a saber:
- Quin pressupost de compra té sentit per a tu.
- Quina quota mensual podries assumir.
- Quants estalvis necessitaràs aproximadament.
- Quin nivell de finançament necessites.
- Quines entitats poden encaixar millor amb el teu perfil.
- Quins aspectes convindria millorar abans de comprar.
Tenir aquestes respostes abans de trobar l’habitatge no elimina tots els riscos, però et permet negociar i prendre decisions amb molta més informació.
Primer la viabilitat, després el compromís
Quan apareix un habitatge que encaixa amb tu és normal tenir por de perdre’l i voler tancar l’operació com més aviat millor.
Però una compra d’aquest import mereix comprovar primer que els números tenen sentit.
Abans de signar arres convé tenir una visió raonablement clara dels teus ingressos, estalvis, deutes, finançament necessari i possibles escenaris de taxació.
L’objectiu no és tenir absolutament tot tancat des del primer dia. L’objectiu és evitar comprometre una quantitat important de diners en una operació que ja presentava problemes de finançament des del principi.
Conclusió
Signar un contracte d’arres abans de tenir la hipoteca completament formalitzada és habitual, però requereix entendre bé què estàs signant.
Si necessites finançament per comprar, no donis per fet que una futura denegació del banc permetrà recuperar automàticament els diners entregats.
Revisa el tipus d’arres, les clàusules relacionades amb la hipoteca, els terminis i la normativa aplicable a l’operació.
I, sempre que sigui possible, estudia la teva capacitat hipotecària abans de comprometre’t amb un habitatge.
A Hipoteca Nova analitzem el teu perfil i les diferents opcions de finançament per ajudar-te a afrontar la compra amb uns números més clars des del principi.
Estudia el teu finançament abans de signar arres
Analitzem els teus ingressos, estalvis, deutes i necessitats de finançament per ajudar-te a conèixer quines opcions hipotecàries poden encaixar amb la teva situació.
Preguntes freqüents sobre arres i hipoteca
Perdo les arres si el banc no em concedeix la hipoteca?
No es pot respondre de manera automàtica. Dependrà del contracte signat, del tipus d’arres, de les clàusules relacionades amb el finançament i de la normativa aplicable a la compravenda.
La denegació de la hipoteca obliga el venedor a retornar-me els diners?
No amb caràcter general. Cal revisar què s’ha pactat en el contracte i si existeix alguna previsió específica relacionada amb l’obtenció de finançament.
Convé indicar a les arres que necessito finançament?
Si la compra depèn d’aconseguir una hipoteca, convé que el contracte deixi clara aquesta circumstància i què passarà si finalment no s’obté el finançament dins del termini previst.
He de tenir la hipoteca aprovada abans de signar arres?
No sempre serà possible tenir l’operació completament aprovada, però sí que és recomanable haver fet prèviament un estudi de viabilitat i conèixer els principals riscos del finançament.
Quina diferència hi ha entre arres confirmatòries i penitencials?
Les confirmatòries serveixen com a prova de la compravenda i com a quantitat a compte del preu. Les penitencials, quan s’han pactat com a tals, permeten desistir assumint les conseqüències econòmiques corresponents.
A Catalunya puc recuperar les arres si el banc rebutja la meva hipoteca?
La normativa catalana contempla determinats supòsits en què el comprador pot desistir si el contracte preveu finançament bancari i es compleixen els requisits establerts. No és una devolució automàtica i cal revisar el contracte i cada cas concret.
Què hauria de revisar abans d’entregar les arres?
El preu, la quantitat entregada, el tipus d’arres, els terminis, la necessitat de finançament, les conseqüències d’una denegació hipotecària, la situació de l’immoble i què passa si alguna de les parts no continua amb la compravenda.