Firmar un contrato de arras antes de tener completamente cerrada la financiación es uno de los momentos más delicados de la compra de una vivienda. Has encontrado el piso, has negociado el precio y llega el momento de entregar una cantidad de dinero para avanzar con la operación, pero la hipoteca todavía no está firmada.
Entonces aparece una de las preguntas más habituales: ¿qué pasa con las arras si después el banco no me concede la hipoteca?
La respuesta no es igual para todas las operaciones. Dependerá del contrato que hayas firmado, del tipo de arras, de las cláusulas pactadas y, en algunos casos, de la normativa civil aplicable en la comunidad autónoma donde se realiza la compraventa.
Por eso es importante no dar por hecho que una denegación bancaria permite recuperar automáticamente el dinero entregado. Si necesitas financiación para comprar, conviene estudiar la hipoteca y revisar el contrato antes de comprometer una cantidad importante.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que suele firmarse antes de formalizar la compraventa de una vivienda ante notario.
Normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor y ambas partes dejan por escrito las principales condiciones de la operación.
En el contrato pueden aparecer cuestiones como:
- La identificación de comprador y vendedor.
- La vivienda objeto de la compraventa.
- El precio acordado.
- La cantidad entregada como arras.
- El plazo para firmar la compraventa.
- La situación de cargas del inmueble.
- Las obligaciones de cada una de las partes.
- Las consecuencias de no continuar con la operación.
- Las condiciones relacionadas con la obtención de financiación, si se incluyen.
No debería verse como una simple reserva sin consecuencias. Una vez firmado, el contrato puede generar obligaciones importantes para ambas partes.
¿Todas las arras son iguales?
No. Es importante saber qué tipo de acuerdo estás firmando porque no todas las arras producen las mismas consecuencias.
En la práctica pueden encontrarse diferentes modalidades, aunque dos de los conceptos que más interesan al comprador son las arras confirmatorias y las arras penitenciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias funcionan como una señal de que la compraventa se ha acordado y como una cantidad entregada a cuenta del precio.
No deben confundirse con un derecho automático a abandonar libremente la operación perdiendo simplemente el dinero entregado.
Arras penitenciales
Cuando las partes pactan arras penitenciales, estas permiten desistir de la compraventa asumiendo las consecuencias económicas previstas.
Con carácter general, si el comprador desiste pierde las arras y, si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas por duplicado.
Lo importante es no limitarse al título del documento. Hay que revisar qué se ha pactado realmente en sus cláusulas.
¿Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca?
Este es el punto que más dudas genera.
Que una entidad bancaria rechace tu hipoteca no significa, con carácter general, que puedas recuperar automáticamente las arras.
Si la compra depende de financiación, habrá que revisar qué establece el contrato sobre esta circunstancia y qué normativa resulta aplicable.
Por ejemplo, no es lo mismo haber firmado un contrato que contemple expresamente qué sucede si no obtienes la financiación que otro en el que no exista ninguna previsión sobre la hipoteca.
Por eso no conviene firmar pensando simplemente: “si el banco me dice que no, me devolverán el dinero”. Esa consecuencia debe comprobarse antes de comprometerse.
La cláusula de financiación puede ser uno de los puntos más importantes
Si necesitas una hipoteca para completar la compra, conviene revisar cómo se refleja esa necesidad de financiación en el contrato de arras.
El contrato puede regular qué ocurre si solicitas financiación y finalmente ninguna entidad aprueba la operación dentro del plazo previsto.
Entre otras cuestiones, conviene dejar claro:
- Que la compraventa necesita financiación hipotecaria.
- Qué plazo tienes para obtenerla.
- Qué ocurre si la financiación es rechazada.
- Cómo debe acreditarse la denegación.
- Qué sucede con el dinero entregado.
- Si hay que solicitar financiación a una entidad determinada o bajo unas condiciones concretas.
- Qué obligaciones debe cumplir el comprador durante el proceso.
El contenido concreto dependerá de cada operación. Si existe una cantidad importante en juego o alguna cláusula no está clara, conviene revisar el contrato antes de firmarlo.
Ejemplo: entregas 20.000 € y después el banco dice que no
Imagina que encuentras una vivienda por 280.000 € y entregas 20.000 € al firmar las arras.
Para completar la compra necesitas una hipoteca, pero en el momento de firmar todavía no tienes la aprobación definitiva del banco.
Si firmas pensando que conseguirás la financiación sin haber estudiado previamente tu perfil ni haber revisado qué ocurre en caso de denegación, estás asumiendo un riesgo importante.
Si posteriormente el banco rechaza la operación, no bastará con saber que existe una denegación. Habrá que revisar el contrato y las circunstancias concretas para determinar qué sucede con los 20.000 € entregados.
Por eso el momento de analizar esta situación es antes de firmar las arras, no después de recibir una respuesta negativa del banco.
No confundas una simulación con una hipoteca aprobada
Otro error frecuente es pensar que una simulación realizada por el banco equivale a tener la hipoteca concedida.
No es lo mismo.
Durante una operación pueden existir diferentes fases:
- Una simulación orientativa.
- Una primera valoración de tu perfil.
- Un estudio de viabilidad más avanzado.
- La revisión de documentación.
- La tasación del inmueble.
- La aprobación de riesgos.
- La emisión de la documentación precontractual.
Que tus ingresos parezcan encajar inicialmente no significa que la operación ya esté aprobada.
Por eso resulta útil hacer un estudio hipotecario antes de comprometerte con una vivienda.
La tasación también puede hacer que cambie la financiación
Incluso aunque tu perfil financiero sea bueno, queda otra pieza fundamental: la vivienda que estás comprando.
La entidad analizará el inmueble y normalmente será necesario disponer de una tasación.
Si el valor de tasación es inferior al que habías previsto, la financiación disponible puede no ser suficiente para completar la compra con los ahorros que tienes.
Por ejemplo, puedes tener ingresos suficientes para asumir la cuota mensual y aun así encontrarte con que necesitas aportar más dinero del previsto.
Por eso es recomendable entender cómo funciona la tasación hipotecaria antes de avanzar demasiado con la operación.
¿Debo tener la hipoteca aprobada antes de firmar arras?
No siempre es posible llegar a la firma de las arras con una hipoteca completamente aprobada, porque el banco puede necesitar información concreta sobre la vivienda y documentación adicional para terminar el estudio.
Eso no significa que debas firmar sin haber hecho ningún análisis previo.
Antes de entregar una cantidad importante deberías tener una idea razonablemente clara de:
- Tu capacidad de endeudamiento.
- Los ahorros que puedes aportar.
- La financiación que necesitas.
- Los préstamos que ya tienes activos.
- La estabilidad de tus ingresos.
- El precio máximo que tiene sentido para tu situación.
- Las entidades que podrían encajar con tu perfil.
Si todavía no lo tienes claro, puedes empezar por nuestra guía sobre qué casa te puedes permitir.
¿Hay diferencias según la comunidad autónoma?
Sí. En España existe un marco civil general, pero algunas comunidades autónomas cuentan con derecho civil propio y pueden existir particularidades que afecten a una compraventa.
Por eso no debería analizarse una operación únicamente con una regla general encontrada en internet. El contrato y la normativa aplicable al caso concreto son importantes.
Particularidad en Cataluña si necesitas financiación
Cataluña cuenta con una regulación específica que resulta especialmente interesante cuando la compra depende de una hipoteca.
El Código civil de Cataluña establece que la cantidad entregada por el comprador se entiende, con carácter general, como arras confirmatorias. Para que sean arras penitenciales deben pactarse expresamente.
Además, existe una regulación específica para las compraventas de inmuebles cuando el contrato prevé que todo o parte del precio será financiado por una entidad de crédito.
Salvo que se haya pactado lo contrario, el comprador puede tener la posibilidad de desistir si acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, que la entidad designada ha rechazado la financiación o la subrogación correspondiente, siempre que la denegación no derive de su negligencia.
Si se cumplen los requisitos previstos, el régimen catalán contempla la devolución de las cantidades entregadas y, cuando corresponda, de las arras penitenciales.
Esto no significa que en Cataluña cualquier rechazo bancario permita recuperar automáticamente las arras. Hay que comprobar el contrato, el plazo, la forma de acreditar la denegación y el resto de circunstancias de la operación.
Errores habituales antes de firmar arras
Las prisas por no perder una vivienda pueden hacer que se pasen por alto cuestiones importantes.
Entre los errores que conviene evitar están:
- Firmar el contrato sin leer todas las cláusulas.
- Dar por hecho que recuperarás el dinero si el banco no concede la hipoteca.
- No reflejar correctamente que necesitas financiación.
- Entregar una cantidad elevada sin haber estudiado previamente la operación hipotecaria.
- No dejar suficiente tiempo para tramitar la financiación.
- Confundir una simulación bancaria con una aprobación.
- No tener en cuenta la tasación de la vivienda.
- Buscar una vivienda por encima de tu presupuesto real.
- No preguntar por una cláusula porque parece demasiado técnica.
¿Cuándo deberías estudiar la hipoteca?
Idealmente, antes de comprometerte económicamente con una vivienda.
No hace falta esperar a tener un piso concreto para empezar a analizar tu capacidad hipotecaria.
Un estudio previo puede ayudarte a saber:
- Qué presupuesto de compra tiene sentido para ti.
- Qué cuota mensual podrías asumir.
- Cuánto ahorro necesitarás aproximadamente.
- Qué nivel de financiación necesitas.
- Qué entidades pueden encajar mejor con tu perfil.
- Qué aspectos convendría mejorar antes de comprar.
Tener estas respuestas antes de encontrar la vivienda no elimina todos los riesgos, pero te permite negociar y tomar decisiones con mucha más información.
Primero la viabilidad, después el compromiso
Cuando aparece una vivienda que encaja contigo es normal tener miedo de perderla y querer cerrar la operación cuanto antes.
Pero una compra de este importe merece comprobar primero que los números tienen sentido.
Antes de firmar arras conviene tener una visión razonablemente clara de tus ingresos, ahorro, deudas, financiación necesaria y posibles escenarios de tasación.
El objetivo no es tener absolutamente todo cerrado desde el primer día. El objetivo es evitar comprometer una cantidad importante de dinero en una operación que ya presentaba problemas de financiación desde el principio.
Conclusión
Firmar un contrato de arras antes de tener la hipoteca completamente formalizada es habitual, pero requiere entender bien qué estás firmando.
Si necesitas financiación para comprar, no des por hecho que una futura denegación del banco permitirá recuperar automáticamente el dinero entregado.
Revisa el tipo de arras, las cláusulas relacionadas con la hipoteca, los plazos y la normativa aplicable a la operación.
Y, siempre que sea posible, estudia tu capacidad hipotecaria antes de comprometerte con una vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre arras e hipoteca
¿Pierdo las arras si el banco no me concede la hipoteca?
No puede responderse de forma automática. Dependerá del contrato firmado, del tipo de arras, de las cláusulas relacionadas con la financiación y de la normativa aplicable a la compraventa.
¿La denegación de la hipoteca obliga al vendedor a devolverme el dinero?
No con carácter general. Es necesario revisar qué se ha pactado en el contrato y si existe alguna previsión específica relacionada con la obtención de financiación.
¿Conviene indicar en las arras que necesito financiación?
Si la compra depende de conseguir una hipoteca, conviene que el contrato deje clara esta circunstancia y qué ocurrirá si finalmente no se obtiene la financiación dentro del plazo previsto.
¿Debo tener la hipoteca aprobada antes de firmar arras?
No siempre será posible tener la operación completamente aprobada, pero sí es recomendable haber realizado previamente un estudio de viabilidad y conocer los principales riesgos de la financiación.
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?
Las confirmatorias sirven como señal de la compraventa y cantidad a cuenta del precio. Las penitenciales, cuando se han pactado como tales, permiten desistir asumiendo las consecuencias económicas correspondientes.
¿En Cataluña puedo recuperar las arras si el banco rechaza mi hipoteca?
La normativa catalana contempla determinados supuestos en los que el comprador puede desistir si el contrato prevé financiación bancaria y se cumplen los requisitos establecidos. No es una devolución automática y debe revisarse el contrato y cada caso concreto.
¿Qué debería revisar antes de entregar las arras?
El precio, la cantidad entregada, el tipo de arras, los plazos, la necesidad de financiación, las consecuencias de una denegación hipotecaria, la situación del inmueble y qué sucede si alguna de las partes no continúa con la compraventa.