La tasación hipotecaria es uno de los pasos más importantes cuando compras una vivienda con financiación. Su resultado puede influir en el importe que el banco esté dispuesto a prestarte y, por tanto, en el ahorro que necesitarás aportar para completar la compra.
Es habitual pensar que la tasación simplemente sirve para comprobar si el precio acordado con el vendedor es correcto. En realidad, tiene una función más amplia: establecer un valor profesional del inmueble que servirá como garantía de la operación hipotecaria.
En esta guía te explicamos qué es una tasación hipotecaria, quién la realiza, cuánto tiempo es válida y qué puede pasar si el resultado es inferior al precio que has pactado por la vivienda.
¿Qué es una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es una valoración profesional de un inmueble realizada siguiendo unos criterios establecidos y destinada, entre otras finalidades, a utilizarse en una operación de financiación con garantía hipotecaria.
No debe confundirse con una valoración comercial realizada por una inmobiliaria ni con el precio que comprador y vendedor hayan acordado.
En una misma operación pueden aparecer tres cifras diferentes:
- Precio de venta: la cantidad que solicita el vendedor.
- Precio de compra: la cantidad finalmente acordada entre comprador y vendedor.
- Valor de tasación: el valor obtenido mediante una tasación profesional del inmueble.
Estas cifras no tienen por qué coincidir exactamente.
¿Por qué necesita el banco una tasación?
Cuando una entidad estudia una hipoteca analiza tanto la capacidad económica del solicitante como el inmueble que servirá de garantía del préstamo.
La tasación permite disponer de una valoración independiente de esa vivienda y utilizarla dentro del análisis de la financiación.
Por eso una tasación favorable no garantiza por sí sola que el banco vaya a aprobar la hipoteca. La entidad también estudiará tus ingresos, estabilidad laboral, deudas, ahorro disponible y capacidad para devolver el préstamo.
Del mismo modo, puedes tener un buen perfil financiero y encontrarte con que una tasación inferior a la esperada obliga a aportar más dinero del que habías previsto.
¿Quién realiza la tasación de una vivienda?
Para una operación hipotecaria, la tasación debe realizarse por una entidad habilitada para este tipo de valoraciones.
Durante el proceso se estudian distintas características del inmueble. No se trata simplemente de multiplicar los metros cuadrados por un precio medio de la zona.
Entre los factores que pueden influir en el valor están:
- La ubicación de la vivienda.
- La superficie y distribución.
- El estado de conservación.
- La antigüedad del inmueble.
- Las características constructivas.
- La situación registral y urbanística.
- El entorno y los servicios disponibles.
- La existencia de inmuebles comparables.
Por eso dos viviendas con una superficie parecida y situadas relativamente cerca pueden obtener valores de tasación diferentes.
¿Cuánto suele financiar el banco?
Como referencia habitual, muchas operaciones hipotecarias para compra de vivienda se plantean con una financiación de hasta aproximadamente el 80% del valor considerado por la entidad.
Pero ese porcentaje no debe interpretarse como una regla automática. La financiación final dependerá de tu perfil, el precio de compra, el valor de tasación, el tipo de inmueble y los criterios de riesgo de cada banco.
En determinados perfiles puede conseguirse una financiación superior, mientras que en otras operaciones la entidad puede ofrecer un porcentaje inferior.
Por eso, antes de empezar a buscar vivienda, es recomendable saber qué casa te puedes permitir realmente.
Ejemplo: compras una vivienda por 300.000 €
Imagina que has acordado comprar una vivienda por 300.000 € y tus cálculos iniciales parten de una determinada cantidad de financiación.
Si la tasación encaja con la operación y el banco aprueba tu perfil, el proceso puede continuar dentro de lo previsto.
Pero si la tasación obtiene un valor significativamente inferior, la cantidad que el banco esté dispuesto a financiar puede no coincidir con la que habías calculado inicialmente.
En ese caso podrías necesitar aportar más ahorro para completar la compra.
Este es un buen ejemplo de por qué una operación puede cuadrar perfectamente por cuota mensual y, sin embargo, no cuadrar por el dinero necesario para la entrada.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
Una tasación inferior al precio acordado no significa automáticamente que no puedas comprar la vivienda.
Lo que puede ocurrir es que necesites aportar más fondos propios si la financiación finalmente disponible es inferior a la prevista.
Dependiendo del caso, podrías tener que:
- Aportar más ahorro.
- Revisar las opciones de financiación.
- Negociar determinadas condiciones de la compra.
- Estudiar la operación con otras entidades.
- Replantear la compra si deja de ser razonable para tu situación.
Lo importante es no asumir de antemano que la vivienda se tasará necesariamente por el mismo importe que has acordado pagar.
¿Y si la tasación es superior al precio de compra?
Una tasación superior puede ser positiva desde el punto de vista de la garantía, pero tampoco significa automáticamente que el banco vaya a prestarte más dinero.
La entidad seguirá analizando tu solvencia y sus propios criterios de riesgo.
Por eso es un error pensar que una tasación elevada garantiza una financiación del 100% del precio de compra.
¿Quién paga la tasación hipotecaria?
Con carácter general, el coste de la tasación corresponde al cliente que solicita la financiación.
Además, si dispones de una tasación vigente realizada por una tasadora homologada, puedes aportarla cuando estés comparando diferentes entidades.
Por eso conviene conservar tanto el informe como el certificado de tasación durante todo el proceso hipotecario.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Una tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde su fecha de emisión.
Este punto es importante cuando una operación se alarga más de lo previsto.
Si realizas la tasación demasiado pronto y posteriormente la compraventa se retrasa varios meses, puede ser necesario actualizarla o realizar una nueva valoración antes de formalizar la financiación.
¿Puedo utilizar la misma tasación con varios bancos?
Sí. Una entidad de crédito debe aceptar una tasación aportada por el cliente cuando haya sido realizada por un tasador homologado y no haya caducado, sin perjuicio de las comprobaciones que la entidad considere necesarias.
Esto facilita la comparación de diferentes ofertas hipotecarias sin tener que pagar necesariamente una nueva tasación para cada banco.
Eso sí, que distintos bancos utilicen la misma tasación no significa que todos vayan a ofrecerte la misma financiación. Cada entidad realizará su propio análisis de la operación.
Tasación y arras: cuidado con el orden
Uno de los momentos más delicados de una compra aparece cuando te comprometes con una vivienda antes de saber si la financiación encaja realmente.
Firmar una reserva o un contrato de arras sin haber estudiado previamente tu capacidad hipotecaria puede dejar poco margen si después la tasación es inferior a la esperada o el banco no aprueba la operación en las condiciones previstas.
No siempre será posible tener toda la financiación cerrada antes de firmar, pero sí conviene llegar a ese momento con una primera valoración clara de la viabilidad de la operación.
¿Conviene tasar antes de tener aprobada la hipoteca?
Dependerá del momento en el que se encuentre la compra. Lo importante es entender que pagar una tasación no equivale a tener una hipoteca aprobada.
Antes de asumir gastos y compromisos importantes, conviene haber hecho al menos una primera valoración de la viabilidad financiera.
Un estudio hipotecario personalizado puede ayudarte a conocer qué financiación podrías plantear antes de avanzar con la compra.
Errores habituales con la tasación hipotecaria
- Pensar que la tasación garantiza la aprobación de la hipoteca.
- Dar por hecho que el valor será igual al precio de compra.
- Calcular el ahorro necesario únicamente con el precio de la vivienda.
- Tasar demasiado pronto sin tener suficientemente avanzada la operación.
- Pensar que una tasación elevada garantiza una financiación del 100%.
- Firmar compromisos de compra sin estudiar previamente la financiación.
Conclusión
La tasación hipotecaria es una pieza importante del proceso de financiación porque establece un valor profesional del inmueble que servirá como garantía del préstamo.
Su resultado puede afectar al importe que necesitas aportar, pero no determina por sí solo si el banco aprobará o no tu hipoteca.
Para que una compra tenga sentido deben cuadrar en conjunto tus ingresos, ahorro, deudas, precio de compra, tasación y financiación disponible.
En Hipoteca Nova podemos estudiar tu situación antes de que avances con la compra y ayudarte a comparar diferentes opciones de financiación.
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Preguntas frecuentes sobre la tasación hipotecaria
¿Cuánto dura una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde su fecha de emisión.
¿Quién paga la tasación de la hipoteca?
Con carácter general, el coste de la tasación corresponde al cliente que solicita la financiación.
¿Una tasación alta garantiza que me concedan la hipoteca?
No. La entidad también estudiará tus ingresos, deudas, estabilidad laboral, ahorro y capacidad para devolver el préstamo.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
Puede hacer que necesites aportar más ahorro propio si la financiación disponible termina siendo inferior a la prevista.
¿Puedo usar la misma tasación en varios bancos?
Sí, si ha sido realizada por un tasador homologado y continúa vigente. Cada entidad realizará después su propio análisis de la operación.